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盡管限購政策一再被強調，但大量的購房需求同時也在急不可待地入市。
“我們新開盤的200多套房源，開盤當天用了大半天時間就賣完了，現在一套都沒有了。”6月27日，位于上海嘉定的新城金郡項目銷售人員表示，該樓盤6月24日推出的210套房源優惠后均價為14800元/平方米，盡管這一價格相比上一期每平方米上漲了接近2000元，但還是被一搶而空。
類似的情形近期還發生在廣州、深圳、南京、杭州等地的房地產市場中。
盡管各地出現的搶購潮并不能排除炒作的可能性，但一個值得探討的問題是，對于房地產行業而言，最壞的時候是否真的已經過去了？
量價齊升？
廣州雅居樂劍橋郡新推住宅僅在半天內就基本售罄；深圳水榭春天現“千人購房”；杭州寶龍城市廣場引百余人徹夜排隊；上海浦東高橋尼德蘭花園開盤當天售出85%；碧桂園南京鳳凰城開盤日回款約3.5億元，去化率近九成……連日來，各地有關“搶房”的消息紛紛見諸報端。
市場的變化亦被統計數據證實。
來自北京中原針對全國54個城市的最新數據統計更顯示，截至6月25日，全國主要的54個城市月內成交量達到了189739套，再次延續了3月來的市場復蘇。全月成交量有望再次突破22萬套，上半年累計成交將突破百萬套，達到約107萬套。
“半年成交107萬套，這一數字比2011年同期的95.4萬套上漲了12%，環比2011年下半年的96.5萬套也上漲了超過10%。”北京中原市場研究部總監張大偉指出，此次統計范圍內的成交上漲，表現為54個城市中的大部分均有不同程度的抬升。
目前市場中的一個微妙變化是，由成交量上漲帶來開發商樂觀情緒開始出現，他們不僅加快了推盤的速度，此前多數項目推出的優惠折扣也逐漸消失甚至轉向為價格的提升。
以北京市場為例，6月北京普通住宅成交均價為21084元/平方米，環比5月19717元/平方米的成交均價，上漲了6.9%。
同一項目的價格提升則更具說服力。據北京中原統計，在5月和6月成交套數均位于前100名的64個項目中，簽約均價上漲的項目有37個，上漲的項目占比已超過半數，為58%。
地王重現
伴隨著成交量的全面回升和成交價格的部分上漲，土地市場也在一夜之間熱鬧了起來。
6月18日，廣州珠江新城地塊以及天河軟件園地塊現場吸引了萬科、保利及恒大等共計21家開發商競爭，最終搶手的珠江新城地塊由恒大地產以13.22億元的總價獲得，樓面地價高達3.29萬元/平方米，溢價率達到169%，刷新近年來廣州單價地王新高。
6月19日，保利地產以13.6億元拿下重慶九龍坡區兩宗土地。總建筑面積54.98萬平方米，成交樓面地價2474元/平方米，溢價率0.9%。
6月20日，經過與華潤等大型開發商的激戰，龍湖地產最終以12.8億元競得成都武侯區晉陽二、六組宗地，樓面地價3315元/平方米，溢價率為76.8%。
在上述土地成交為代表之下，最近一段時間以來，較高的溢價率又出現在不少城市曾經冷清的土地市場，恒大、保利、龍湖等嗅覺靈敏的房企，紛紛開始在全國范圍內尋找拿地機會。
“1~5月土地市場成交的全面收縮，對于地方政府的土地財政收入造成較大壓力。同時，底價成交的彌漫，加上流拍的顧慮，也使地方政府沒有合適的機會推出面積較大、總價較高以及位置相對較好的優質地塊。”CRIC分析師孫田認為，5月房地產市場成交的走高，以及6月來央行降息、房貸利率折扣放松等多種利好因素的影響，不僅僅是帶動房企入市，也給地方政府推出優質地塊創造了機會。
博弈繼續
在土地財政的背景下，市場復蘇的苗頭，似乎讓各地方政府看到了一線希望，也帶給了他們“救市”的沖動。
據河南當地媒體報道，6月24日，河南省住房和城鄉建設廳等6個部門聯合下發了《關于支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若干意見》，提出首套房“認房不認貸”，最低利率可達7折優惠，并放松了房地產開發貸和公積金等相關政策。
盡管這一舉動并無當事主管部門出面證實，但這一試探性動作無疑透露出地方政府當下的心態。
河南省房地產商會秘書長趙進京就對此表示，河南的《意見》的確能夠為開發商解決一些困難，但這是從保障經濟增長和穩定以及金融安全的大局出發。“現在，實體經濟環境進一步趨冷，房地產行業中的一些中小型企業因無法取得銀行貸款而不得不借高利貸的現象比較普遍，確實需要地方政府施以援手。”趙進京認為，河南的這一做法應該引起全國其他地方政府的重視。
截至目前，已經有近40個城市出臺了樓市微調政策，力度也呈不斷加強的趨勢。例如揚州對個人購買成品住房提供房款4%。~6%。的政府獎勵、福建戶籍新政放寬城鎮落戶條件、重慶大幅提高公積金貸款額度等，地方政府在這場政策博弈中，對房地產市場微調的底線不斷被突破。
“近幾個月，經濟數據的不甚樂觀讓決策層重提穩增長’，拉動GDP增長的舉措包括加大投資、放松貨幣及信貸政策，一些地方政府也在財政壓力下放松樓市調控。”亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，樓市成交量連續數月攀升已經讓開發商的資金狀況得到緩解，政策見底又給了開發商更多信心，也正因如此一些開發商開始規劃漲價大計，一方面提高利潤率，另一方面也能通過項目的升值激發購房需求。
張大偉則將目前市場中出現的一系列現象定義為本輪調控出現的輕微反彈跡象，他認為其主要原因在于，目前我國經濟發展和投資資本仍然過分依賴房地產行業。
“房地產像前進的列車，偶爾的調控摁住火車頭，一旦松動市場就會再躥起一段。”張大偉表示，在本輪調控中，在去除樓市投資需求的同時，并未給這些資金尋找好的去向，這就使得市場調控難度加大，容易反彈。更為重要的是，依賴房地產稅費和土地財政收入的地方政府也并沒有尋找到新的財政增長點，這就導致地方政府為調控松綁的意愿非常強烈。
“健康發展的房地產市場需要多方面的支撐。從根源來說，還需要地方政府減少對土地財政的依賴，轉變發展方式，改變依賴投資拉動經濟的模式。”張大偉認為，如果上述問題得不到很好的解決，地方政府有關樓市調控政策的博弈仍將繼續。 |
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